Toon de Koning voorziet een bouwstop als gemeente eis betaalbare woningen handhaaft
Bouwen, bouwen, bouwen en hijskranen, hijskranen, hijskranen is het credo in de regio Eindhoven. Er moeten honderdduizend woningen worden gebouwd. Ontwikkelaar Toon de Koning, mede-grondlegger van Strijp-S, ziet de vereiste bouwexplosie niet van de grond komen. Niet zolang de gemeente Eindhoven de eis van ‘85 procent betaalbare woningen’ handhaaft. „Een no go. Alle projecten, zeker de woontorens, staan in het rood.”
Tekst: Hans Matheeuwsen | Foto: Gerard van Hal
Gelet op alle eisen aan de bouw die de overheid tegenwoordig stelt, zou Strijp-S nu niet gerealiseerd kunnen worden, zegt Toon de Koning, die als directieraadslid van ontwikkelaar VolkerWessels mede aan de basis stond van herontwikkeling van het voormalige Philips-complex. Hij deed dat samen met de gemeente Eindhoven en in samenwerking met woningcorporatie Trudo. Toon mogen we gerust beschouwen als de éminance grise van de Eindhovense bouwwereld. Hij is grondlegger van Stam + De Koning (nu SDK Bouw en SDK Vastgoed), verkocht het bedrijf aan VolkerWessels en trad toe tot de directie.
Hij interesseerde ceo Dick Wessels voor Strijp-S en vond in toenmalig burgemeester Rein Welschen een medestander voor de herontwikkeling. Zij gingen de eerste publiek-private samenwerking in de stad aan. Directeur Thom Aussems van Trudo voegde zich bij het gezelschap voor het woningprogramma en de sociaal-culturele invulling van het project. Met Thom herontwikkelde hij de Lichttoren. Samen bouwden ze de nieuwe Kruidenbuurt. Toon nam vier jaar geleden afscheid van VolkerWessels, en startte Interesting Vastgoed. Het bloed stroomt waar het niet gaan kan. Hij was en is nog niet klaar in de stad. Als ondernemer en investeerder met decennialange ervaring én visie weet hij goed waarover hij praat wanneer het gaat om alle bouwplannen die op stapel staan. Toon bouwde met de Regent de eerste woontoren in Eindhoven. Nu is Eurostaete naast het Philips Stadion zijn paradepaardje. Het project voorziet in een woontoren van honderd meter.
Heil elders
Er wordt weliswaar gebouwd in de stad, maar het is allang niet meer van harte, verklaart Toon. Hij maakt van zijn hart geen moordkuil, omdat hij maar moeilijk begrip opbrengen voor de starheid van de gemeente Eindhoven. Sommige projecten zijn ‘bleeders’ voordat de eerste spade de grond ingaat. De gemeente is al bijgesprongen (Victoriatoren) en ook het ondersteunende woonfonds van ASML is te hulp geschoten en wel bij het TAC Living-project tegenover het Philips Stadion. Want zolang het gemeentebestuur eist dat 85 procent van het bouwvolume is bestemd voor ‘betaalbare woningen’ gaat het ganse raderwerk vastlopen, meent Toon.
De regelgeving moet worden vrijgegeven, adviseert hij. Zolang dat niet gebeurt zoeken investeerders en beleggers hun heil elders en mijden zij Eindhoven. „Vroeger konden we voor eigen rekening en risico bouwen. Nu is dat bijna alleen nog tegen financiering. Beleggers zijn altijd op zoek naar kwaliteit, goed onroerend goed, maar weinig projecten in Eindhoven voldoen momenteel aan hun uitgangspunten. Als tweede economie van het land is Brainport aantrekkelijk maar vanwege allerlei oorzaken kan er niet geleverd worden. Beleggers kopen op dit moment niet. En het wordt alleen maar moeilijker.”
Actief grondbeleid
Door de 85 procentseis zijn ontwikkelaars 1.500 tot 2.000 euro per vierkante meter kwijt aan aankoopkosten, rekent hij voor: „Dat kost het als je in het centrum locaties verwerft, los van sloop, bijdragen aan de gemeente, bovenwijkse voorzieningen, ambtelijke en procedurele kosten, daar kun je geen sociale woning voor bouwen. Onmogelijk! De gemeente vindt dat op de meest exclusieve plekken sociale woningbouw en middenhuur moet komen. Dat kan alleen als deze locaties via een actief grondbeleid door de gemeente worden verworven.”
Ik heb een enorme ambitie voor Eindhoven maar als je wilt weten hoe de stad er over vijftien jaar uitziet, moet je eens in Rotterdam-Zuid gaan kijken!
Vervolgens moeten woningcorporaties in de gelegenheid worden gesteld om mee te gaan ontwikkelen, stelt hij: „De corporaties geld laten lenen tegen een lage rente bij de overheid of de Europese Bank en het deficit over een periode van veertig, vijftig jaar uitsmeren. Maar realiseer je wel wat je naar het centrum haalt. Ik heb een enorme ambitie voor Eindhoven maar als je wil weten hoe de stad er dan over vijftien jaar uitziet moet je eens in Rotterdam-Zuid of soortgelijke gebieden gaan kijken…! Want wat gebeurt er als er alleen mensen wonen zonder bestedingsruimte? Dan kunnen allerlei retailzaken op den duur niet bestaan. Dan krijg je kebab- en pizzazaken en dat wordt dan de kwaliteit van een stad met internationale allure: niet goed!”
Dichtrekenen
Wil de gemeente een project als Eindhoven KnoopXL – zeven- tot negenduizend woningen op en rond Fellenoord – überhaupt van de grond krijgen dan zal in eerste instantie vrij gebouwd moeten kunnen worden, aldus Toon. „Particuliere beleggers willen snel geld verdienen. Dat is niet raar want dat is hun doel. Maar beleggers kopen niet, en de gemeente ook niet. Ontwikkelaars stappen in de leemte. Zij kopen de locaties en willen snel bouwen voor minimaal een zwarte nul. Wordt de nul rood, dan wordt niet gebouwd. Je kunt geen project dichtrekenen onder de vijf procent rendement.
Een ontwikkelaar verdient daar niet veel op, als het al lukt om er met vijf procent uit te komen.” Ontwikkelaars worden nogal eens weggezet als graaiers die bouwen tegen hoge rendementen. „Onterecht”, reageert Toon. „Elke ontwikkelaar is in staat zijn aankoop en stichtingskosten open en transparant bij de gemeente op tafel te leggen. Je kunt van tevoren afspreken wat een aannemer moet verdienen om in leven te blijven, en wat een ontwikkelaar mag verdienen om werkkapitaal over te houden om een actief grondbeleid te voeren en de stad in te vullen. Beleggers kopen wel projecten van ontwikkelaars tegen een belachelijke prijs omdat de ontwikkelaar met zijn vingers tussen de deur zit en dus in nood is. Er komen bedragen voorbij van duizend euro per vierkante meter onder de martktprijs.”
Hoe zou de verdeling van woonsegmenten moeten zijn volgens hem, waardoor projecten wel renderen? „Een kwart sociaal, een kwart middenhuur, de rest vrije sector. En de parkeernormen loslaten, ook voor fietsen. Voor Eurostaete ben ik zeven miljoen euro kwijt aan een fietskelder terwijl de norm ondertussen is bijgesteld, waardoor de kelder te groot is, wat drie à vier miljoen aan weggegooid geld betekent.”
Rigide format
Het tij zit sowieso tegen. Als gevolg van corona en de oorlog in Oekraïne steeg de inflatie waardoor een negatieve financiële kettingreactie op gang kwam. „De rente, de herontwikkelingskosten, het puntensysteem – voor ‘klimaatrobuust bouwen’ – , hoge bouwkosten, lange doorlooptijd, onvoldoende beschikbaarheid van handjes”, dreunt Toon op. „Woontorens worden industrieel gebouwd, met prefab elementen, je gaat de hoogte in maar het is onmogelijk om een toren te realiseren onder de 2.200, 2.400 euro per vierante meter bouwkosten, ex btw. Het gaat ook al snel over bijzondere architectuur, waarbij supervisoren allerhande eisen stellen met betrekking tot geluid, wind, zon, energie, water, groen. Elk appartement moet acht vierkante meter groen hebben en ruimte voor drie fietsen. En zonnepanelen! Maar als ik een smalle oppervlakte heb bovenop, kan ik ze niet kwijt. Het is allemaal zo rigide in een format gegoten, er is geen ruimte voor flexibiliteit.”
Grondbank
Zijn conclusie: regelgeving vrijlaten, samenwerken en dan gaan bouwen met een snelheid zoals in Dubai en China. Productie maken, wel voldoen aan alle eisen voor brandveiligheid etc. En de gemeente moet bezwaren zelf afhandelen, stelt Toon voor. „ Bezwaarprocedures moeten worden verkort. Op de locaties staat bebouwing die een boeken een marktwaarde heeft. Procedures van drie, vier jaar kosten ontwikkelaars handenvol geld. Verder: de gemeente voert een actief grondbeleid, samenwerking met woningcorporaties – die hebben een andere deskundigheid dan commerciële marktpartijen-, institutionele beleggers, ontwikkelaars en aannemers. Dan kom je eruit. De gemeente zal wel anderhalf tot twee miljard voor een grondbank nodig hebben. Maar als je dit niet doet, dan wordt het een no go.”