Sinds 2016 publiceert Van Santvoort Makelaars elk kwartaal gedetailleerde cijfers over de woningmarkt in Zuidoost-Brabant. De 40e editie van hun kwartaalrapportage markeert een tienjarig jubileum – en laat een ontwikkeling zien die voor de ene groep lucratief, voor de andere problematisch is: de gemiddelde verkoopprijs van een woning is in de regio meer dan verdubbeld.
De cijfers spreken voor zich. In 2016 lag de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Zuidoost-Brabant op €249.881. Eind 2025 staat de teller op €514.574 – een stijging van zo’n 106 procent. Deze ontwikkeling past in een landelijk beeld. Ook in heel Nederland verdubbelden de huizenprijzen vrijwel in dezelfde periode, van €234.345 naar €481.793.
“Meten is weten,” schreven Pieter en Dirk van Santvoort in de allereerste editie van hun kwartaalrapportage, tien jaar geleden. Sindsdien verschijnt ieder kwartaal een lijvig rapport met nauwgezette analyses van de woningmarkt in de regio. Het makelaarskantoor, dat sinds 1976 actief is in de regio en in 2026 zijn vijftigjarig jubileum viert, wil met de rapportages niet alleen cijfers delen, maar ook het verhaal erachter vertellen. Een verhaal waarin zij overigens zelf geen onbelangrijke rol spelen: als een van de grotere makelaars in de regio profiteert Van Santvoort mee van de stijgende prijzen.
Winnaars en verliezers
De gemiddelden verhullen grote lokale verschillen. Binnen Zuidoost-Brabant variëren de prijsstijgingen van 86 procent in Son en Breugel tot maar liefst 154 procent in Reusel-De Mierden. Ook tussen woningtypen lopen de ontwikkelingen flink uiteen. “Dé woningmarkt bestaat eigenlijk niet,” benadrukt Van Santvoort in de jubileumeditie.
Die nuance is terecht, maar vertelt niet het hele verhaal. Want hoewel de rapporten vol staan met grafieken en tabellen, blijft één vraag onderbelicht: wie profiteert en wie blijft achter? Huidige eigenaren zagen hun vermogen gemiddeld met ruim twee ton stijgen. Voor starters is het een ander verhaal. Zij hebben niet alleen steeds meer geld nodig om überhaupt de woningmarkt te betreden, maar concurreren ook met kopers die hun overwaarde kunnen inzetten.
Eindhoven staat volgens de jaarlijkse Hittekaart Woningmarkt van ontwikkelaar BPD op de eerste plaats van meest verhitte gemeenten in Noord-Brabant, gevolgd door Den Bosch en Breda. Ook Veldhoven en Helmond staan hoog in de ranglijst. De groei van de techsector en de internationale instroom via bedrijven als ASML drijven de vraag naar woningen in de regio verder op. Goed nieuws voor wie al een huis heeft, minder goed nieuws voor wie er nog een zoekt.
Krapte als businessmodel
Van inflatie tot woningtekort: meerdere factoren hebben bijgedragen aan de prijsstijging. De algemene consumentenprijzen stegen volgens het CBS in dezelfde periode met zo’n 35 procent. De rest van de prijsgroei is vooral toe te schrijven aan de enorme krapte op de woningmarkt – een krapte die na tien jaar rapporteren nog altijd niet is opgelost.
De kredietcrisis (2008-2013) zorgde destijds voor een prijsdaling van zo’n 20 procent, maar sindsdien volgde een herstel dat uitgroeide tot recordhoogtes. Voor wie in 2014 een huis kocht, betekende dat een gemiddelde waardestijging van ruim twee ton. Tegelijkertijd groeide het Nederlandse hypotheekvolume met ongeveer 30 procent naar €851 miljard. De conclusie is ongemakkelijk: een woningmarkt die steeds minder toegankelijk wordt, is voor veel partijen – van makelaars tot projectontwikkelaars – wel lucratief.
Meten zonder genezen
“Het verbeteren en hervormen van de woningmarkt is een zaak van lange adem,” schrijven Pieter, Dirk en Geert Ansems in het voorwoord van de jubileumeditie. “Met deze kwartaalrapportages hebben we in ieder geval bewezen dat wij over die lange adem beschikken.” De vraag is of lange adem genoeg is. De problematiek op de woningmarkt is volgens het makelaarskantoor zelf “niet opgelost, maar eerder nog wat toegespitst.”
Tien jaar lang elk kwartaal rapporten uitbrengen is een prestatie. Maar wat is er daadwerkelijk bereikt? Van Santvoort wijst naar “kleine correcties” in gemeentelijk beleid en hoopt dat marktpartijen en overheden de gegevens gebruiken voor beter functionerend beleid. De regionale media pikken de rapportages regelmatig op. Tegelijkertijd zijn de fundamentele problemen – te weinig aanbod, toenemende ongelijkheid tussen bezitters en starters, prijzen die sneller stijgen dan inkomens – niet kleiner geworden.
Voor wie zich afvraagt of de prijsstijgingen blijven doorgaan: de verwachting is dat de groei in 2025 en 2026 iets afvlakt naar zo’n 3 tot 4 procent, maar dat de vraag voorlopig groter blijft dan het aanbod. De hypotheekrente speelt daarbij een belangrijke rol, net als nieuwbouwplannen en de economische groei in de regio. De woningmarkt in Zuidoost-Brabant blijft dus in beweging – en Van Santvoort blijft meten.
