Over de Eindhovense woningmarkt
Het rijk gaat 1,7 miljard euro bijdragen aan de ontwikkeling van Brainportregio Eindhoven, mede om ervoor te zorgen dat ASML voor ons land behouden blijft. De regio zelf legt 800 miljoen euro bij. Van dat bedrag komt 425 miljoen beschikbaar voor woningbouw. Het is nog maar de vraag of dat extra geld gaat helpen als de overheid blijft volharden in contraproductief woningbeleid, stelt nieuwbouwmakelaar Pieter van Santvoort.
Tekst: Pieter van Santvoort
Het is jammer dat het stadsbestuur zich opnieuw verschuilt achter externe economische factoren, zoals hoge rente, gestegen bouwkosten, fiscale maatregelen en onduidelijkheid over regulering van huurprijzen. Immers, ook in tijden van lage rente en betaalbaarder bouwkosten stagneerde de productie in Eindhoven op een teleurstellend aantal van circa 1.600 per jaar.
Het is kennelijk een ongemakkelijke waarheid dat de impasse op de woningmarkt in Eindhoven niet alleen te wijten is aan het economische klimaat, maar voor een groot deel ook aan een deels zelfgeschapen bureaucratisch moeras. Eindhoven heeft zich verstrikt in een web van strenge regelgeving en idealistische doelstellingen die in de praktijk niet haalbaar blijken, zeker niet in de huidige economische situatie.
Ook nu blijft men bijvoorbeeld stug vasthouden aan een goedbedoelde, maar onhaalbare eis dat 85 procent van de nieuwbouw in Eindhoven in de categorie ‘betaalbaar’ moet vallen. Er wordt zelfs gewerkt aan een wonderlijk idee om speciaal nieuwbouwhuizen te gaan ontwikkelen voor leraren, agenten en verpleegkundigen. Die mensen waren al lang fatsoenlijk onder dak geweest, als de gemeente ruimte had geboden voor een tijdige ontwikkeling van nette nieuwbouwwijken aan de rand van de stad, met een realistische mix van sociale, middeldure en dure woningen. Nu wordt het weer eindeloos palaveren over een onhaalbaar en misschien ook onwenselijk idee met per saldo vooral tijdverlies.
Daarnaast wordt veel energie gestoken in een ingewikkelde, binnenstedelijke locatie als Internationale Knoop XL aan de noordkant van het station. Zeker belangrijk, maar iedereen weet dat de complexiteit van deze gebiedsontwikkeling – hoe iconisch ook – enorme kosten met zich meebrengt. Ik hoor nu al dat ontwikkelaars schrikken van de eisen en voorwaarden die gemeente en provincie in dit gebied gaan stellen. Stagnatie in planvoorbereiding en uitvoering zal zeker het gevolg zijn.
Boeggolf
Wethouder Mieke Verhees heeft ondertussen al gewaarschuwd dat ook de komende jaren het doel van 3.000 nieuwe woningen niet gehaald zal worden. Gelukkig voorziet zij wel een ‘boeggolf’ in 2027 met de oplevering van veel woningen in het Emmasingelkwartier en op het Campinaterrein. Haar voorganger Yasin Torunoglu voorzag die boeggolf al eerder, maar ja, het kenmerk van een boeggolf is natuurlijk wel dat die steeds verder opschuift. En gas geven blijft noodzakelijk om ervoor te zorgen dat zo’n golf niet roemloos tot een einde komt.
Dat gas geven zie ik in Eindhoven en onze regio te weinig gebeuren. Liever steken we kennelijk onze energie in discussies over het al dan niet toestaan van verdere groei van ASML, het bedrijf dat ons in de race van slimme regio’s houdt. Hopelijk is die discussie voorbij dankzij ‘operatie Beethoven’ van ons demissionaire kabinet. En voorkomen we daarmee tegenslagen als Operatie Centurion bij Philips, het faillissement van DAF en – later – het vertrek van het Philips-hoofdkantoor naar Amsterdam. Die tegenslagen hebben in de regio nieuwe krachten opgeroepen en de ontwikkeling van ASML heeft een grote rol gespeeld in het ontstaan van een nog krachtiger en innovatievere regio van internationale allure. Hoe vreemd zou het dan niet zijn om nu op de rem te gaan trappen vanwege een aantal nadelige effecten.
Dat het kabinet op het nippertje de ‘operatie Beethoven’ in gang heeft gezet om te voorkomen dat ASML uitwijkt naar het buitenland geeft al aan dat dit bedrijf en het hele netwerk van bedrijven daaromheen niet alleen voor de regio, maar voor ons hele land van belang is. Laten we als regio krachtdadig doen wat in onze invloedssfeer ligt om ervoor te zorgen dat ‘operatie Beethoven’ geen onvoltooide symfonie wordt. En dus zorgen voor voldoende woningen en een behoorlijke infrastructuur. Tot nu toe ervaart het bedrijf in ons versnipperd gemeenten-landschap weinig slagvaardigheid. En ASML maakt duidelijk zelf wel oog te hebben voor de omgeving met bijdragen aan diverse vastgelopen woningbouwprojecten, waarvan vooral niet ASML-werknemers profiteren. Ook draagt het bedrijf actief bij aan sociale en culturele fondsen in de regio.
Verantwoordelijkheid nemen
Laat de regio en zeker Eindhoven als centrumgemeente verantwoordelijkheid nemen en snelle woningbouw op flinke schaal mogelijk maken en daarbij niet vasthouden aan een eis als 85 procent betaalbare woningen in elk project. Luister toch eens naar de deskundigen die keer op keer uitleggen dat de totstandkoming van één dure woning tot een verhuisketen leidt, waarbij aan de onderkant van de markt altijd een goedkopere woning beschikbaar komt. En luister naar de twaalf organisaties die samen de Uitvoeringsagenda Wonen hebben opgesteld die pleiten voor een programmering bestaande uit: 1/3 sociaal, 1/3 middensegment en 1/3 duur.
Ook de koepel van woningcorporaties en de Woonbond geven hieraan steun. Deze organisaties wijzen erop dat de rijksoverheid nog aanzienlijk moet investeren, ergens tussen de drie en vijf miljard euro per jaar om de woningbouwambities in het hele land waar te kunnen maken. Minister De Jonge heeft inmiddels een Wetsvoorstel regie Volkshuisvesting naar de Tweede Kamer gestuurd waarmee het rijk de gemeenten en provincies kan dwingen om meer vaart te maken met bijvoorbeeld het aanwijzen van bouwlocaties. In hoeverre een nieuw te vormen kabinet – wanneer het daar al van komt – die noodzakelijke investeringen kan en wil doen, moet nog maar worden afgewacht.
Los daarvan zijn de gemeenten in onze innovatieve en groeiende regio het aan hun stand verplicht meer vaart te maken en zelf de woningbouwimpasse te doorbreken. Dat betekent ook: voortvarend wat grotere uitbreidingswijken aan de rand van de stad mogelijk maken. Dan kan woningbouw sneller en goedkoper dan bij het eenzijdig mikken op complexe, per definitie veel duurdere, binnenstedelijke locaties. Dat extra ‘Beethoven-geld’ is waarschijnlijk hard nodig om een locatie als Internationale Knoop XL van de grond te krijgen, maar ook dan zal het zaak van lange adem zijn. En die enorme woningbehoefte was er gisteren al en is er vandaag zeker niet kleiner op geworden.