‘De butler heeft het gedaan’ staat bekend als de makkelijke oplossing in misdaadfilms/boeken. Helaas, dat is te voorspelbaar en dus meestal niet de uitkomst aan het eind. Als het gaat over de hoge woningprijzen in de regio Veldhoven/Eindhoven, dan hebben we een andere zondebok: de expat heeft het gedaan! Hij is schuldig aan de enorme prijsstijgingen en zorgt ervoor dat autochtone Veld- of Eindhovenaren buitenspel staan. Maar ook hier: dat is te gemakkelijk gedacht. De cijfers wijzen anders uit.
Ons makelaarskantoor heeft de prijsontwikkeling in de regio eens tegen het licht gehouden, in samenwerking met Brainbay, beheerder van de meest actuele en omvangrijkste vastgoeddatabase in Nederland. De gemiddelde waardestijging van de verkochte koopwoningen in de afgelopen vijf jaar bedroeg voor heel Nederland bijna 45%. Eindhoven en Veldhoven kwamen net boven de 45% uit, een zeer marginaal verschil dus. Nuenen en Best zagen stijgingspercentages van respectievelijk bijna 46% en ruim 47%. Opvallend is dat Geldrop-Mierlo – waar minder instroom van kennismigranten is – piekt met bijna 51% waardestijging. Waalre (ruim 44%) blijft net onder het landelijk gemiddelde. Ook de meest recente gemiddelde verkoopprijs (peil 2e kwartaal 2025) laat een gemêleerd beeld zien: Nederland €495.000, Eindhoven €497.000, Geldrop-Mierlo €516.000, Veldhoven €570.000, Nuenen €577.000, Best €600.000 en Waalre €644.000.
Die gemiddeldes hangen af van aard, omvang en kwaliteit van de verkochte woningen. In Eindhoven zijn de (kleinere) appartementen en (veelal wat oudere) tussenwoningen dominant in het totaal, dus daarom ligt het gemiddelde wat lager. Waalre zit met zijn villa’s aan de top van dit prijsklassement. Veldhoven scoort behoorlijk met een gemiddelde prijs van €570.000, maar toch nog lager dan Best en Nuenen. Ook hier kun je dus niet zeggen dat Veldhoven bovenmatig duur is; de stijgingspercentages zijn vergelijkbaar met gemeenten zonder expats.
Natuurlijk heeft toestroom van expats wel gevolgen. Naar schatting 20% van de verkochte woningen in Veldhoven gaat naar een internationale kenniswerker, dus één op vijf woningen. En ja, expats hebben een belastingvoordeel ten opzichte van Nederlanders. Maar niet alleen expats bieden boven vraagprijs. Ook autochtone kopers doen dat vaak en in ruime mate. Iedereen wil graag wonen maar het woningaanbod is zeer beperkt door het achterblijven van de broodnodige nieuwbouw. Daarmee komen we bij de ontknoping: de overheid heeft het gedaan! Want die heeft gefaald op het gebied van woningbouw, onder andere door veel te strakke regelgeving. Veel inwoners hebben ook schuld, omdat ze nieuwbouwplannen eindeloos tegenhouden uit vrees voor zonnestraaltje minder. Laten we samen de schouders eronder zetten: meer nieuwbouw in hoger tempo! Want minder krapte is minder prijsstijging en daar profiteren we allemaal van, ook de kenniswerkers die we gewoon keihard nodig hebben.
Pieter van Santvoort
is nieuwbouwmakelaar
