Reguleren is misperen
De afgelopen jaren heb ik er vaak voor gepleit in de richting van de politiek: ga de woningbouw stimuleren in plaats van reguleren. Het is helaas vaak aan dovemansoren gericht, want de meeste politici hebben een natuurlijke neiging tot sterke regulering. Logisch misschien, want landelijk vormen parlement en regering de wetgevende macht. En ook ‘lagere’ bestuursorganen hebben tot taak regels te stellen en kaders neer te leggen in bijvoorbeeld bestemmingsplannen en verordeningen. Maar eigenlijk erkent iedereen wel dat we in ons land veel te ingewikkelde en vertragende regelgeving hebben, waardoor bijvoorbeeld in onderwijs en zorg de mensen steeds minder aan het uitvoerende werk toekomen. Het gaat er al jaren over, maar het valt op de een of andere manier niet mee om dat om te buigen. Dat blijkt keer op keer ook bij woningbouw en ruimtelijke ordening. Iedereen vindt dat het allemaal sneller moet, maar meer woningproductie en echte tijdwinst? Het wil maar niet lukken.
Twee recente voorbeelden. Een kleine twee jaar geleden stelde de gemeenteraad van Eindhoven een opkoopverbod voor goedkopere woningen (tot €355.000) vast. Om te voorkomen dat beleggers die huizen opkopen en vervolgens tegen een hoge prijs verhuren. Ondanks waarschuwingen – niet alleen van marktpartijen maar bijvoorbeeld ook van De Nederlandsche Bank – is zo’n regeling in veel grote steden tot stand gekomen. Het effect werd betwijfeld en ook is gewaarschuwd tegen de keerzijde: er kan een groter tekort aan vrije-huurwoningen ontstaan. Waardoor de toch al hoge huurprijzen verder toenemen, want meer schaarste = prijsstijging. Inmiddels blijkt uit een evaluatie van de gemeente Eindhoven dat het opkoopverbod eigenlijk al achterhaald was op het moment van invoering. Dat had onder meer te maken met de verhoging van de overdrachtsbelasting, die ertoe leidde dat investeerders vaker woningen verkochten dan kochten. De regeling staat nu al weer op de tocht.
Voorbeeld twee is recenter. Van veel kanten is gewaarschuwd tegen de sterke regulering die (inmiddels demissionair) minister De Jonge van Volkshuisvesting wil doorvoeren op de markt voor middenhuurwoningen. Eigenlijk alle deskundigen zijn het er wel over eens dat beleggers zich van de huurmarkt terug zullen trekken en de eerste tekenen zijn er al. Ook de Raad van State – belangrijkste adviesorgaan van de regering – heeft zeer recent forse kritiek geuit. De Raad wijst op het risico dat verhuurders hun panden massaal gaan verkopen waardoor er uiteindelijk minder betaalbare huurwoningen overblijven. De Jonge blijft vasthouden aan zijn plan en wil het nog eens beter uitleggen. Nou ja, we zullen zien hoe het verder gaat na de verkiezingen.
Het is eeuwig zonde: met al die strakke regels bereik je vaak precies het tegendeel van wat je wil bereiken. Ook met huidige gemeentelijke eisen voor bouwprojecten (85% betaalbare woningen) gaat het die kant op. Ze zullen niet leiden tot meer, maar juist tot minder woningen. Reguleren is misperen, is mijn conclusie dan ook. Ga alsjeblieft stimuleren, dat levert meer op!
